CUSTODIA LEGIS ha colaborado en el informe financiero sobre el IRPH, elaborado por de la Dirección General de Consumo del Gobierno de las Islas Baleares.
A efectos de facilitar a los afectados IRPH las herramientas que dicho informe contiene, colocamos a disposición del público la “Hoja de chequeo” de un contrato IRPH. Es como la ITC del contrato: si no cumple con lo que dicen las casillas, entonces es abusivo y no transparente.
Golpe judicial a la banca: una sentencia anula el desahucio de una familia por una hipoteca REDAL
IRPH: DEFENSOR DEL PUEBLO SEÑALA A LA ADMINISTRACIÓN
El Síndic de Greuges de Cataluña (Defensor del Pueblo de la Comunidad Autónoma) ha publicado el pasado 15 de septiembre la resolución AO-00109/2015 , relativa a la protección de los afectados por el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH).
En ella se deja constancia de dos temas fundamentales:
a) Que diversas entidades difundieron publicidad engañosa sobre el IRPH
b) Que corresponde a las Agencias de Consumo de las Comunidades Autónomas (y al Ministerio de Alberto Garzón, que las coordina) inspeccionar la actuación de los bancos y, en caso de constituir una infracción administrativa, imponer sanciones.
c) Que las hipotecas IRPH con diferencial positivo o cero incumplen las instrucciones de 1994 del Banco de España, por lo que constituiría una falta de transparencia (falta de información al cliente) la firma de una hipoteca IRPH con diferencial positivo.
Bastaría que una sola agencia de consumo, una sola en las 17 comunidades autónomas, que sencillamente hiciera un dictamen oficial estableciendo que la publicidad fue engañosa, para el Tribunal Supremo no lo tuviera fácil para decretar que los préstamos IRPH superan el control de transparencia.
Pero, ¿existe una sola Agencia de Consumo en España que defienda a los consumidores de productos financieros a la hora de la verdad?
La hora de Alberto Garzón
(Publicado por: Abel Segura Ruiz, para salvamoscasas.com)
Decía Alberto Garzón en 2016 aquello de “Damos miedo a los que han saqueado y expoliado este país”. Cuatro años después, vistas las campañas de acoso, es indudable que dan más miedo. Pero el problema ahora es otro: ¿se ha rescatado de la miseria a los saqueados?
Garzón dejó pasar una tremenda oportunidad de marcar su posición con una descafeinada ley del juego. Al final, mucho ruido y pocas nueces. Pero ahora tiene una segunda, cosa que no siempre pasa en política, con el tema hipotecario.
El IRPH es una de las estafas más grandes contra la clase media que haya perpetrado la banca de este país. Eso lo repiten en voz alta los afectados y no les cae ninguna querella. ¿Por qué? Porque nadie de la banca quiere que se investigue a fondo el IRPH.
En su día, Alberto Garzón se pronunció en este sentido: dijo que era un saqueo. Y acertó, porque la cuestión judicial es si el índice IRPH es abusivo, pero la cuestión de consumo (y, posiblemente, penal) es que se vendió como una tarifa plana financiera, a base de publicidad engañosa.
Tal como estableció el Defensor del Pueblo de Cataluña, ya el 2015, correspondía a la administración intervenir en el tema de falsedad publicitaria. La referida administración, después de recibir casi con chocolatinas a los afectados y ofrecerles terapia de grupo, consiguió no pronunciarse sobre el tema nada más y nada menos que durante 4 años. Sí, primero fue Alfons Conesa, luego Montserrat Ribera y, finalmente, Elisabet Abad. Tres directores generales del Pdecat que, muy nacionalistas ellos, se olvidaron de proteger a los catalanes.
Por si fuera poco, posteriormente le tocó el turno al PSOE, pero de manera más eficiente. Francisco Dalmau, Director General de Consumo del Gobierno Balear, pasó de prometer sanciones a la banca, a deshacerse de los afectados en tan solo un mes. Se comenta que la respuesta final fue “en política no hay que pelearse con el diablo, porque puedes necesitarlo”.
Así pues, la ocasión de demostrar que Podemos está por algún motivo y con alguna finalidad en el Gobierno de España, se le presenta en bandeja de plata a Alberto Garzón. Lo tiene todo a favor. Incluso internamente, porque las redes sociales echan humo con la última traición del gobierno: el error de mantener que el interés de las VPO sea más caro que el precio de mercado (precisamente por el IRPH).
Por tanto, es todo el partido, es todo Podemos, quién tiene la ocasión de demostrar que el suyo es un voto útil.
Mar, 2020
Banco de Santander: Factura de miles de euros para cada excliente del Banco Popular que reclame sus comisiones
28/02/2020
La absorción del Popular por parte del Santander conlleva la responsabilidad de las comisiones indebidas cargadas a PYMES y particulares durante décadas
Ya son tres las sentencias a favor del cliente en los juzgados de Gerona. Se trata de una familia cuyos miembros administraban un pequeño grupo de pymes, al que el Banco Popular cargo repetidamente, y durante casi 15, años enormes comisiones indebidas.
Aunque dos de las sentencias se hallan recurridas ante la Audiencia Provincial, el Banco de Santander ya ha devuelto 50.436,36 euros de cobros indebidos, más 15.585,92 de intereses legales. En los otros dos casos, de momento, tiene que devolver 33.887,33 y 48.663,52 euros, provenientes de las dos sentencias en primera instancia favorables al cliente.
El cobro de comisiones no sólo procede de los cargos indebidos por descubierto, sino que estos casos han desvelado que Banco Popular introducía una comisión elevada e indebida en los contratos de pólizas de crédito.
Las pólizas del Banco Popular: pagar doble interés
Según explica la letrada del despacho Torroella Advocats, que ha ganado estos casos, “una póliza de crédito es un sistema financiero en que las pymes entienden que pagan, cada cierto tiempo, los intereses el capital que han utilizado. Esto es lo que espera contratar una empresa cuando necesita crédito del Banco”. La anomalía radica en que se aplicaba una comisión muy fuerte al saldo puntual máximo, es decir, a la cantidad más alta a la que había llegado la deuda, aunque sólo fuera un día.
Es muy común que a una pequeña empresa le llegue un pago fuerte un día concreto y a los pocos días lo compense ingresando dinero en la póliza. En esta situación, en una póliza normal, el cliente pagaría los intereses de estos pocos días. En el caso del Banco Popular, en cambio, se pagaban los intereses normales y además una comisión que podía llegar hacer más alta que los intereses pagados durante el período.
Esta situación, la de mantener una deuda baja durante un mes pero puntualmente alta durante un día, se daba frecuentemente, con lo que se repetían muchas liquidaciones como la siguiente, donde apreciamos que el interés real de la póliza son 480 euros, pero en la liquidación mensual se han añadido 1.249.
Efecto bola de nieve: crear una deuda que no existe
El matemático Guillem Bou se encargó de corregir los extractos bancarios históricos de este grupo de pymes. Si durante un mes se paga una alta cantidad indebida, entonces genera un saldo mayor, que repercute en unos mayores intereses a pagar el mes siguiente.
“Al examinar los extractos descubrí que los saldos se reducían considerablemente,”, nos explica el matemático, “pero entonces se debían corregir también los intereses, que ya se habían pagado, dado que estaban hinchados por una acumulación encadenada”.
Este fenómeno en que un cargo indebido genera un interés indebido y, a su vez, genera un saldo negativo, que conlleva el pago de otro interés indebido, es el encadenamiento que provoca el efecto bola de nieve.
Bou descubrió que, en algunos períodos, se había llegado a la situación en que la empresa realmente no tenía deuda y, en cambio, pagaba intereses en la póliza como si estuviera en descubierto. Por tanto las comisiones indebidas del Banco Popular habían creado una deuda que no existía.
Banco de Santander: poca colaboración con el proceso judicial
En la elaboración de los informes de corrección de saldo, Guillem Bou hizo constar el deficiente cumplimiento de la orden judicial, por parte de la entidad financiera en la entrega de documentación. Los datos se entregaron en un formato digital no tratable directamente, además se había suprimido medio año de apuntes, se habían desordenado cronológicamente ciertos apuntes y duplicado otros en diversas ocasiones. y si había omitido masivamente el detalle de los cargos en las liquidaciones de cuenta, por lo que no se disponía del desglose en los diferentes conceptos. Aún así el matemático pudo realizar cálculos con aproximaciones y acotaciones y demostró que se había creado la deuda artificialmente.
Según Anna Torroella, “los mandatos judiciales de petición de información son claros y en este sentido los bancos deberían cumplirlos mejor, o bien la justicia debería tomar cartas en el asunto. Una cosa es la argumentación jurídica y otra muy diferente entregar documentos de manera defectuosa para evitar su investigación”.
Preguntada por el volumen de comisiones indebidas que habría cobrado el Banco Popular durante estos años (y que el Banco de Santander ahora debe devolver) Anna Torroella manifiesta que es incalculable. Los casos de Girona son la punta del iceberg de una deuda millonaria, caso que los clientes particulares y pequeñas empresas se den cuenta que pueden reclamar.
Feb, 2020
Las hipotecas REDAL también protegen a los pequeños empresarios en riesgo de desahucio
El impacto de las hipotecas REDAL es mayor de lo esperado porque no sólo se aplica a consumidores, sino también a todo tipo de pequeños empresarios en dificultades
La aparición de las hipotecas REDAL no deja de ser un síntoma de la ambición del sector financiero. Según Rafael Gázquez, abogado especialista en REDAL, la voracidad por la contratación de préstamos hipotecarios llevó a la banca a mezclar el tratamiento de particulares con el de empresas. “Aplicaron estructuras contractuales que normalmente son de crédito (con disposiciones de capital y cuota libre) a los contratos de préstamo hipotecario (cantidad fija y cuota determinada)”, señala Gázquez a Diario16, y pone como ejemplo aquellas hipotecas en los que el banco ofrecía comprar la casa y, por añadidura, un coche o un viaje de lujo. Para una empresa es normal tener una línea de crédito, ya que el negocio puede ser estacional y dar ingresos altos en unos meses y bajos en otros. Sin embargo, para un particular, es muy dudoso que fuera necesario ofrecer este tipo de servicio, a menos que se quisiera incitar a un consumo por encima de las posibilidades del prestatario.
El resultado, como hemos comentado en Diario16, es un grueso de hipotecas vigentes en la actualidad que puede amortizarse a voluntad del prestatario (Rédito Ad Libitum), lo cual, paradójicamente, es la tabla de salvación para las familias en crisis. Pero, ¿son sólidos los casos REDAL en los juzgados? ¿Pueden aplicarse también a empresas?
Pacta sunt servanda o cómo salvar al pequeño empresario
En la antigua Roma decían “pacta sunt servanda” para señalar que lo que se pacta debe cumplirse. Esta locución es una de las bases del derecho civil, tanto nacional como internacional. Por tanto, en los casos de Hard REDAL, no es la ley de protección del consumidor la que protege al prestatario, sino el propio Derecho Civil del Estado Español.
Esta cualidad (la de ser protegido por el Derecho Civil) permite acoger a los pequeños empresarios (y, obviamente, a los medios o grandes) que hayan suscrito préstamos hipotecarios. Son miles las personas que, en los años de bonanza, se echaron al monte de las promociones inmobiliarias, porque todo invitaba a ello. Ya fuera en solitario o asociado a alguna empresa inversora, fueron muchas las personas físicas y jurídicas que invirtieron en el negocio del ladrillo porque percibían que ahorrar no servía para nada, debido a la inflación.
Pues bien, estas pequeñas sociedades limitadas (forma más usual de constitución) pasan ahora apuros financieros, tienen en riesgo el patrimonio familiar (porque el banco obligaba a avalar con los bienes personales) y no gozan de la protección frente a cláusulas abusivas que la Unión Europea ofrece a los consumidores.
“A un pequeño empresario, sin conocimientos financieros, igual que un consumidor, también le colaron cláusulas suelo o IRPH”, afirma Verónica Dávalos a Diario16, “sin embargo, el derecho comunitario no le protege si firmó el contrato como administrador de una sociedad”. En cambio, esta abogada señala que las cláusulas REDAL sí pueden protegerlo porque provienen del Derecho Civil, que rige entre personas físicas y jurídicas.
En esta tesitura, el sistema judicial español, que tan reacio y tan tardíamente ha aplicado el derecho europeo, se encuentra ahora que es su propia jurisprudencia la que ampara a los hipotecados REDAL. Es decir, dicho vulgarmente, el derecho europeo tiene en mucha consideración “lo que el consumidor cree que firma”. Y ha costado mucho que el sistema judicial español entre en este terreno.
Prueba de ello son las repetidas sentencias del TJUE que contradicen las del Tribunal Supremo español. Pero ahora el sistema judicial español, en el hard REDAL, se encuentra frente a un espejo. Si se ha obligado a los consumidores a acatar lo firmado, hasta el extremo de calificarlos de “perspicaces” (sentencia del Tribunal Supremo sobre el IRPH) la doctrina jurisprudencial es clarísima, y más si se trata de empresas (como son los bancos que firmaron estas hipotecas). Pacta sunt servanda, y no hay más que discutir.
Imposibilidad de modificación: la segunda salvaguarda del REDAL
“Además de la obligación de respetar lo pactado”, señala Verónica Dávalos, “se debe considerar que la Justicia Europea ha recordado reiteradamente la imposibilidad de modificación de las cláusulas de un contrato”. En efecto, en la última resolución del TJUE sobre vencimiento anticipado, Europa le recordaba al Tribunal Supremo español que los jueces no pueden modificar las cláusulas de los contratos. En consecuencia, las cláusulas abusivas debían ser declaradas nulas, sin posibilidad de “reescribirlas”.
Por esta regla de tres, es jurídicamente imposible que un juez corrigiera la redacción de un contrato hipotecario, introdujera párrafos, o pretendiera dar por buenas condiciones no pactadas en la escritura. En consecuencia, si se pactó la amortización del préstamo mediante un sistema de cuota libre, dicho préstamo debe ser amortizado con tal sistema.
Así pues, son dos los principios básicos, fundamentales, del derecho español y europeo, que avalan el derecho de un cliente de hipoteca REDAL a amortizar lo que debe a voluntad. Es tan sencillo de entender como la explicación de los dos principios expuestos. Principios que todos los jueces entienden. Y también todos los abogados. Posiblemente, todos los estudiantes que hayan aprobado primero de derecho.
Feb, 2020
REDAL: El error de la banca que evitará miles de desahucios
Hipotecas REDAL: Cuando el banco no sabe lo que ha firmado. Los abogados de la banca no saben qué cara poner cuando se encuentran ante un caso de Rédito Ad Libitum
Imaginen una escena que cada vez va a ser más frecuente. Un despacho de abogados trabaja para la banca ejecutando desahucios. Casi de manera rutinaria le van llegando expedientes de familias que van a perder su casa. El despacho realiza los pasos necesarios para llevar dicho expediente al juzgado. Hasta aquí, nada nuevo.
Días después, viene la sorpresa: la respuesta del afectado no es la habitual. No es que deba menos dinero porque hay cláusulas abusivas. Es que no debe dinero porque el banco le dio el derecho a pagar menos. Entonces el despacho de la banca no puede creer lo que lee. Ha llegado un préstamo hipotecario de Rédito Ad Libitum (REDAL). ¿Cómo es posible que se firmara esta escritura?
El truco de la primera letra o cómo la ambición rompe el saco
A finales de los años noventa, cuando la burbuja hipotecaria estaba en pleno proceso de dilatación, las entidades financieras se percataron del error que cometían los clientes. Puede decirse que, la amplia mayoría, tomaba como referencia el importe de la primera mensualidad para decidir si contratar la hipoteca o no.
Esta conducta se entiende en un contexto de confianza frente a los bancos. El cliente acudía a la entidad que le había gestionado siempre sus ahorros porque quería comprar una casa. Dado que confiaba en el director, entendía que la primera letra de la hipoteca era un “referente fiable” sobre cómo sería el esfuerzo necesario para pagarla. ¿Quién iba a pensar que, más adelante, el préstamo decía que se iba a aplicar un diferencial de 2 puntos o más? ¿O quién iba a pensar que el índice de referencia era el IRPH, el cual sube pero prácticamente no baja nunca?
Engañados por el “truco de la primera letra” los prestatarios de este país se subrogaron a hipotecas de promotor sin haberlas leído, novaron hipotecas sin entender las consecuencias de las nuevas condiciones, llegaron a hacer hipotecas para pagar las letras de hipotecas anteriores… De todo sucedió cuando los bancos fueron los primeros en alimentar la vorágine hipotecaria. Es sabido que la única información que se suministraba al cliente era del tipo “con un poco de suerte, las letras van a bajar. Pero si suben y no puede pagar, no se preocupe: venda la casa y ganará dinero”.
Las compañías de suministros habían encontrado el truco de las presuntas falsas tarifas planas. Y los bancos, que no podían ser menos, habían encontrado su propio truco. Había que recoger beneficio y nada podía fallar. Sin embargo, algo falló.
En manos de unos recursos poco humanos
La competencia extrema entre entidades financieras por la comercialización de préstamos hipotecarios conllevó un problema de recursos humanos. El país no disponía de tanta gente con conocimientos financieros como para colocar a un entendido al frente de cada oficina. En esta tesitura, se dieron situaciones rocambolescas como:
- Directores que no querían conceder hipotecas porque decían que eran riesgosas, fueron desplazados.
- Directores que firmaban hipotecas eran meros transmisores, no entendían lo que decía la escritura, y se limitaban a “usar unas tablas con números”, tal y como fue reconocido a Diario16, que les remitía la entidad.
- Notarios responsables de explicar el contrato a los clientes, leían de corrillo, muchas veces ignorando aspectos fundamentales.
Con tales recursos humanos, sólo tenía que producirse un hecho anómalo para que se diera la tormenta perfecta. Y el hecho se produjo: algunas cajas mezclaron escrituras de préstamo hipotecario (devolución a cuota determinada) con escrituras de crédito (devolución a voluntad). Nadie detectó el error.
“No disponemos de una estadística porque no tenemos acceso a los miles de contratos firmados, pero sí hemos detectado formatos de escritura que se repiten», nos explican los abogados y matemáticos que han detectado el REDAL. “Sin embargo, no es que los REDAL estén sólo algunas entidades concretas, es decir, en ellas no termina todo, sino que en ellas empieza todo”, continúan. Los contratos de estos bancos (y otras que compartieron formato) son los denominados HARD REDAL, porque son los indiscutibles: se ha firmado cuota libre. En otro orden de cosas, también han detectado diversas variedades de lo que denominan SOFT REDAL, en el sentido que hace falta una discusión técnico-jurídica para probar que la cuota es libre.
“Cuando miro contratos tanto de Soft como de Hard REDAL, no me explico cómo nadie detectó que se estaba firmando una hipoteca de cuota libre”, señala a Diario16 Guillem Bou, que ha realizado diversos informes judiciales sobre hipotecas REDAL. “Es decir, ni el banco, ni el cliente, ni el notario, al parecer, sabían qué estaban pactando”.
El Banco de España al rescate
Para acabar de extender las cláusulas REDAL a todo tipo de contratos hipotecarios fue determinante la intervención del Banco de España. Alrededor del año 2.000 se elaboró una normativa que agilizaba las escrituras de las hipotecas. Es por este motivo que los investigadores señalan este año como el principio del REDAL masivo, si bien pueden encontrarse casos anteriores a dicha fecha.
La cuestión es que, quizá con la intención de facilitar la firma de hipotecas, la nueva normativa simplificaba los contratos. Es de suponer que este cambio respondía a un requerimiento de las entidades para poder usar el truco de la primera cuota. Es decir, es como si las entidades usaran presuntamente el consabido argumento de “para qué informar al cliente si no lo va a entender”, el cual es el padre de la mayoría de abusos (IRPH, cláusulas suelo, 360, redondeo, etc.), y como si el Banco de España, velando por sus intereses en vez de los de España, les concediera la suplicada simplificación.
El problema es que tal simplificación de los contratos hipotecarios suprimió aspectos fundamentales. Esta supresión nos ha llevado a lo que en la actualidad es el REDAL.
Por eso, cuando un abogado del banco sale de la vista diciendo “Uy… esto se puede eternizar” o bien propone negociar con el cliente, el prestatario ve por fin que se ha abierto una luz y que tiene una oportunidad para salvar su vivienda. Y no sabe, como todos ellos, cómo ha podido suceder algo así.
Oct, 2018
Parlamento de Baleares: Las hipotecas REDAL asoman
El pasado 9 de octubre compareció en el Parlament de les Illes Balears el profesor Guillem Bou para explicar la comercialización engañosa y la alteración al alza del índice hipotecario IRPH.
La explicación fue muy bien acogida por todos los partidos políticos del arco parlamentario y se propusieron medidas, las primeras de las cuales se derivaron hacia una intervención administrativa en materia de consumo.
No obstante, en el turno de réplica, a pregunta del parlamentario del PSIB sobre los errores del Banco de España, Guillem Bou aclaró que había detectado una cantidad elevada de contratos de préstamos hipotecarios que permitían la opción REDAL, lo cual constituiría un nuevo frente de lucha jurídica contra la banca y daría a muchas familias desesperadas la posibilidad de salvar su vivienda. Parte de esta cantidad de contratos se deriva de los cambios normativos que introdujo el Banco de España hacia el año 2000.
El doctor Guillem Bou durante su comparecencia en el Parlament de les Illes Balears
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